Il mutuo, cosa è e cosa comporta
Il mutuo è un finanziamento generalmente di medio-lungo termine. Il contratto di mutuo prevede che una parte (il mutuante, ovvero banca o altro intermediario finanziario autorizzato) consegni una determinata quantità di denaro all’altra (il mutuatario, colui che riceve il denaro) il quale si impegna a restituirla.
La durata minima del mutuo è generalmente non inferiore a 3-5 anni, mentre la durata massima varia da banca a banca e dipende anche dall’età del richiedente.
Il mutuo può essere richiesto per vari scopi.
Quello più diffuso è legato al finanziamento dell’acquisto, della costruzione o della ristrutturazione di un’abitazione.
Il mutuo può essere anche richiesto anche per finanziare delle spese eccezionali, per es. mediche oppure legate all’avvio alla professione, dei propri figli.
In alcuni casi particolari, il mutuo può sostituirsi a numerosi altri debiti contratti da una persona, allungando la scadenza e rendendo le rate mensili coerenti al reddito percepito. In questo modo, una persona in difficoltà nel fare fronte alla restituzione dei prestiti ottenuti, può rendere compatibile l’impegno mensile con il proprio stipendio e le spese della famiglia.
Il mutuo può essere garantito, per esempio i mutui ipotecari richiesti per acquistare un’abitazione oppure senza ipoteche, i cosiddetti mutui chirografari.
L’ipoteca rappresenta una garanzia per il creditore, il quale, in caso di mancato pagamento da parte del debitore, è autorizzato a rivalersi sull’immobile oggetto dell’ipoteca.
Il mutuo fondiario è una forma di mutuo ipotecario più conveniente per il richiedente perché ha minori costi e spese (per es. i costi notarili sono ridotti alla metà). Il mutuo fondiario deve:
1. essere destinato all’acquisto di un immobile;
2. avere una durata di medio-lungo periodo;
3. avere un’ipoteca su un immobile libero da altre ipoteche (ipoteca di primo grado);
4. avere un importo non superiore all’80% del valore dell’immobile su cui si iscrive l’ipoteca.
L’importo massimo di un mutuo ipotecario dipende innanzitutto dalla capacità di rimborso del richiedente e, dal valore dell’immobile. In genere non supera il valore dell’immobile stabilito mediante una perizia di un esperto indipendente ma ciò dipende anche dalle politiche adottate dall’intermediario che potrebbe fissare limiti inferiori al 100%.
Il rimborso del mutuo avviene solitamente tramite il pagamento di rate (mensili, bimestrali ecc.). L’importo della rata è funzione:
- dell’importo del prestito;
- della capacità finanziaria del richiedente (data dal proprio reddito meno le spese per vivere);
- della durata del prestito.
L’importo della rata mensile deve essere sostenibile per il debitore. Il debitore deve riuscire con il proprio reddito sia a pagare la rata mensile che a coprire le proprie spese quotidiane.
Per ottenere un mutuo può essere richiesto al debitore di aprire un nuovo conto corrente dove far confluire il proprio reddito e pagare le rate e/o stipulare specifiche polizze assicurative a fronte di rischi futuri, soprattutto per mutui di lunga durata.
In ogni caso, l’intermediario che eroga il mutuo non può obbligare il richiedente ad aprire un c/c né stipulare una polizza assicurativa erogata dall’intermediario stesso.
La sola assicurazione obbligatoria associata all’accensione di un mutuo ipotecario è quella per incendio e scoppio a tutela del valore dell’ipoteca. In questo caso, il cliente ha la possibilità di ricercare per proprio conto sul mercato una adeguata copertura assicurativa, che l’intermediario finanziario deve accettare senza modificare le condizioni offerte.
Nel valutare il costo complessivo di un mutuo, il cliente deve considerare tutti i costi ovvero:
- Il costo della perizia sul valore dell’immobile;
- Le spese d’istruttoria;
- Le imposte che gravano sui mutui (imposta sostitutiva che viene detratta dall’importo accreditato);
- Il tasso di interesse;
- Eventuali costi e commissioni di gestione della pratica;
- Le spese per l’invio di comunicazioni;
- Il costo della polizza assicurativa a tutela dell’immobile e contro altri rischi personali;
- I costi notarili incluse le spese relative all’ipoteca;
- Eventuali spese per pagamento/incasso della rata.
Se si vuole fare un confronto fra offerte simili di diversi intermediari, il richiedente può confrontare il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) dei mutui che indica il costo complessivo del mutuo in percentuale dell’importo. Un TAEG superiore indica una maggiore onerosità del mutuo. Nel TAEG non sono inseriti i costi notarili.
